上周末，北京第一批“限房价”项目入市，引发了业内不小的重视度。在“房住不炒”的指导思想下，许多限价房行将进入商场，无疑会对平抑房价上涨，处理供需矛盾，起到结构性调整的效果。不过，在土地出让时就已规则未来地产项目价格的“限价房”项目，也对房企的项目运营才能提出更高的要求。在新形势下，房企面对许多新的应战。
从抢地到克勤克俭
从2016年末，北京首宗“限价房”地块入市以来，房地产职业的拿地逻辑就现已悄然发生了改动。从前北京土地商场成为了本钱和“高价地”的舞台，2014年掀起的“地王”潮，一度深刻改动了北京楼市的住房供给格式，以至于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅元年”。明显这样的商场态势让整个房地产职业都陷入了一种非理性的状况。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆：“2015年时，房企遍及陷入了土地饥渴状况，因为土地出让节奏的放缓，造成了土地供给的稀缺，各家房企在拿地上都比较拼。”
不过这种状况跟着2016年末“限价房”的入市现已发生了根本性的改动。一位房企营销负责人通知记者：“在2017年之前，企业拿地一般比较重视住所面积和配建等指标，由于整个商场十分好，我们关于后市预期较高，有些企业乃至觉得不管怎样都能盈余。因而关于竞价成果，高一点也能够承受。而到了2017年之后，跟着土地出让条件变得逐步严苛，我们也看到了政府调控的决心和力度，预期也变得平稳，可能关于房企来说更多需求考虑本钱和盈余方面的问题。”这也造成了北京土地商场热度降温，乃至有宅地流拍状况出现。
有业内人士表明，一般商品房项目的盈余大约在15%-20%，可是“限价房”由于比较严苛的出让条件，再加上房企的资金本钱，想要有赢利十分困难。跟着土地出让条件的逐步细化，现在商场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改动的。
诸葛找房首席剖析师陈雷也指出：“已然价格被限定，其他条件的设置也日趋老练和科学。那么开发商很难经过一些‘小聪明’取得赢利，能做的就只有经过加强运营和产品打造，来完成快速回款。因而，在拿地时，会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容，而非单纯的住所面积。而从“限价房”的容积率设置来看，“限价房”社区的容积率稳定在1.8-2.0之间，全体规划上，一般是以小高层为主。”
紧缩周期提高赢利
关于房企而言，一个十分实际的问题就是，“限价房”项目的赢利怎么完成。
“一般来讲，职业里有这样的规则，做一般保证房依照3%的薄利来定，假如从“限价房”一般使用的容积率来核算，限价房项目的赢利应该在7%-8%。”易居研究院智库中心总监严跃进表明，北京的“限价房”盈余空间自然是不大的。
严跃进表明，盈余是房企拿地的时分需求注意的内容。所以从赢利点看，触及开发周期紧缩和营销本钱紧缩等内容。
以最新挂出的顺义后沙峪地块为例，该地块限价5.5万元/平方米，建筑面积6.5万平方米（含住所、商业、工作），以悉数可售来核算，地块开始楼面价约2.7万元/平方米，出售均价不超越55583元/平方米（含全装饰费用）。假如以开始地价成交，则企业仍将有盈余空间，假如依照溢价率50%的上限价格核算，则楼面价将超越4万元/平方米。这样企业的盈余空间将下降至1.5万元/平方米。
“一般的商品房建安本钱3800元/平方米，“限价房”可能会低一点。”依照陈雷供给的数据剖析，该地块假如到达竞价上限，房企的盈余空间将下降到1.1万元/平方米左右。考虑到企业资金本钱的问题，这一数字可能会进一步下降。不过陈雷也表明，现在土地商场现已比较理性，“限价房”地块竞至竞价上限的可能性较小。在土地出让较理性的条件下，赢利空间尽管有限，可是依然存在。
不过也有业内人士向记者指出，现在各项目商办部分的出售条件也现已十分严苛：“从消费者视点来看，500平方米起售的商业总价不低，首付款项满足购买一个120平方米左右的住所项目。而从房企的视点来说，只能自我克制做租借。”
检测房企操盘才能
一位品牌房企项目负责人向记者泄漏：“在所有条件都符合政府规范的条件条件下，“限价房”项目能维持正赢利就算合格了。”据他泄漏，就算房企在用料上经过规模化收购和流程优化能够有一部分节约，还有一个绕不过去的点是人工本钱的上涨十分凶猛，这是谁都逃不掉的。
所以“限价房”项目的打造实际上十分检测开发商全体研制和规划水平。“假如说项目的全体流程上现已很老练了，他不需求花费许多时间和本钱去约乙方做这些事的话，那他仍是能省一部分钱的。”该负责人表明，“但假如房企在这方面比较单薄，他需求走的每一道程序都需求本钱，赢利就越少。”
而思源地产商场发展部副总经理、首席剖析师郭毅也向记者表明，“限价房”项目关于开发商运营才能提出了更高的要求。从现在来看，“限价房”项目在核算资金本钱的状况下基本上不挣钱。2017年下半年之后，地价逐步回归理性，这种项目可能还具有一些空间。
关于开发商来说，“限价房”的地只需合理仍是能够拿的。郭毅向记者泄漏，一方面能够从产品打造上，做出一些凹凸差，除此之外，“住所限价，可散售的商业和工作部分并未限定价格上限，这部分依然存在盈余的可能。别的，按惯例判别，地下车位和千人指标都能有一部分出售收益，当然这并不足以补偿开发商在高本钱下的赢利缺口。”
“房企的拿地逻辑首要在于“限价房”用地，敏捷地发生现金流。抽出的现金能够敏捷投资下一个项目，然后发生新的赢利。这就是现在我们都在强调的高周转。周转越快，资金本钱越低，这也是许多房企学习碧桂园的原因。”郭毅向记者表明。
此外，关于房企来讲，许多时分还不能只考虑赢利问题。一位央企项目负责人表明：“实际上房企拿地也不仅仅考虑盈余的问题，也会考虑品牌方面和社会责任方面的问题。”
