近期，受新发放房贷利率下降、理财产品投资收益率下行等因素影响，“是否要提前偿还存量房贷”的讨论再次多了起来，下调存量房贷利率的呼声也有所增加。如何看待“提前还房贷”现象？目前商业银行是否支持提前还款？经济日报记者进行了调查。
记者走访北京多家商业银行网点发现，目前银行支持借款人通过线下、线上渠道预约提前偿还存量房贷，但需提前至少一个月预约。以手机银行预约为例，借款人进入“个人住房贷款”板块，点击“预约还款”，然后可选择预约还款日期、方式、金额等。若借款人于6月26日申请，目前最早可预约至7月26日。预约还款方式包括部分还款、全部结清两种。去年2月，金融管理部门已作出部署，要求银行做好提前还款服务，畅通线上办理渠道，保证还款时间的可预期性，做到“客户少跑路、快办理”。
“是否提前偿还存量房贷”的讨论增多，主因是存量房贷与新发放房贷的利差扩大、理财产品收益率下行，与2022年、2023年的“提前还房贷”现象类似。5月17日，中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。进入6月，全国百城房贷利率已普遍降至“3”字头水平，而此前的存量房贷利率普遍在4%以上。
“随着住房信贷政策加快调整优化，新增房贷利率下降明显，与存量房贷之间的利差增大，借款人要求调整存量房贷利率的呼声较高。”招联首席研究员董希淼说，与此同时，金融市场波动加大，居民的风险偏好、投资收益率下行，保持住房贷款规模稳定仍存压力。
“提前还房贷”的本质是居民对资产配置作出调整，需结合个人实际情况统筹考量，不宜盲目跟风。“要根据个人房贷利率的高低、投资理财能力、风险偏好、近期和中期资金安排等因素综合考量。”董希淼说，如果购房者使用的是公积金贷款或利率显著较低的贷款，建议借款人比较房贷利率与投资理财收益率之间的关系；如果提前还款让借款人陷入较大的资金压力，甚至让家庭陷入流动性危机，不建议提前还款。
下调存量房贷利率有助于缓解“提前还房贷”现象。自去年9月25日起，存量首套房贷利率经历了一波下调，借款人减少了利息支出。受此影响，提前还款规模一度有所下降。中国建设银行副行长李运此前表示，该行今年前3个月的房贷提前还款规模较去年四季度有所下降。
存量房贷利率是否仍有下降空间？多位业内人士认为，受商业银行净息差持续收窄、承压影响，短期内存量房贷利率下调空间有限。最新统计数据显示，截至今年一季度末，我国商业银行净息差为1.54%，较去年四季度末下降0.15个百分点，跌破1.6%关口。从上市银行近期披露的2024年一季度经营数据看，净息差也普遍下滑。中国人民银行发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》曾明确提出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理的利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。我国商业银行的净利润主要用于补充核心一级资本以及向股东分红，并通过资本的杠杆作用再次作用于实体经济。
“但需注意，2023年调整存量房贷利率并未涉及存量二套房，因此，可适当降低存量二套房贷款利率。”董希淼认为，这有助于减轻借款人的财务负担，进一步激发改善性住房消费需求。