“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。”2021年底的中央经济工作会议中曾有如上表述。
自十九届五中全会提出“扩大保障性租赁住房供给”，经过两年的蓄势，增加保障性租赁住房供应的新政频现。中指研究院统计显示，截至2022年6月，全国有超80地出台了关于推动保租房发展的地方性文件。
创新“租购并举”，盘活存量房
今年5月，《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》出台，长沙率先提出“存量房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算”，在上半年楼市调控中留下亮眼一笔。
对于拥有多套房、处于限购状态的长沙家庭来说，随时可以把名下的二手房盘活成为租赁住房，就可以获得一张、甚至两张全新的“房票”了。
据长沙当地媒体报道，这一“租购联动”方案试点1个月后，两家试点企业累计接受咨询4879户，全市累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，已完成签约833户。
很快，“出租换房票”的思路引来效仿。
7月初，四川省住房和城乡建设厅发文，决定在成都、泸州、绵阳等地开展试点，打通市场租赁住房通道，加快发展保障性租赁住房。
当月，成都发布了《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，明确住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。
可以看出，两地政策虽都对接政府平台，但长沙面向的是整个租房市场，成都则更聚焦保障性租赁住房，因此长沙只要求对接政府推荐的企业，但成都则进一步要求纳入保障性租赁住房体系。
同样在租购并举方面提出了灵活措施的还有湖北。6月，湖北省住房和城乡建设厅出台《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》，提出保障性租赁住房可允许先租后售，已交的租金可计入购房款。
《意见》列出了八种保障性租赁住房或共有产权住房供给渠道，包括可购买商品住房，作为保障性租赁住房或共有产权住房，允许先租后售等。
“目前仅凭新建的增量，尚不足以支撑保障性租赁住房的房源筹集，盘活存量房不仅可以有效降低存量房的空置率，提升社会效率，也能增加保障性租赁住房供给，满足不同类型人群的租住需求，缓解政府在存量房配建方面的财政压力。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为。
“同时，新建租赁住房从建设期到装修期都需要一定的时间，而盘活存量住房的房源供应的时效性较强，存量房能立即入住，且大多都在市中心，交通和周边配套设施方面也更具优势。”赵然说。
各地密集发布“计划表”
今年年初，住建部明确，“十四五”时期，40个重点城市计划新增保租房650万套(间)，同时，希望2022年全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。
据ICCRA住房租赁产业研究院统计，截至今年6月，在“十四五”期间重点发展保障性租赁住房的试点40城中，几乎全部重点城市已发布发展保障性租赁住房的实施意见或“十四五”规划。
其中，有20个城市的保障性租赁住房完成指标在10万套(间)以上；北京、上海、深圳、重庆四个城市的指标在40万套(间)以上；杭州、西安的指标定在30万套(间)以上。另有梳理显示，北京、上海、湖北、福建、广西、辽宁、安徽等省份今年计划筹建的保障性租赁住房规模是去年计划或实际筹集的2.4-4.5倍。
对于消费者来说，除了保障性租赁住房的规模，租金怎么划定也颇受关注。2021年7月初发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。随后，各地将租金标准进一步量化，数值区间大致低于市场价的5%-20%不等。
以近期新发细则的城市为例，《南京市保障性租赁住房项目认定细则(试行)》规定，保租房的优惠租金标准按不高于周边同地段同品质的市场化租赁住房评估租金的九折确定，租金年度涨幅不超过5%。
昆明则提出，保租房租金标准综合考虑房屋建设、维修和运营管理成本等因素，按照不超过市场租赁住房租金的85%执行。
南宁市住房和城乡建设局发布的《关于做好保障性租赁住房项目认定及运营管理工作的通知(征求意见稿)》提出，保障性租赁住房租金标准应当按不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的95%执行。
“发展保障性租赁住房将成为房地产市场长期健康发展的压舱石和稳定器。”赵然表示，保障性租赁住房的建设推进，最终指向的是房地产健康发展、良性循环。